不知不觉，2021年就剩下最后4天了，可以说今年楼市已经“尘埃落定”，那么明年呢？
上个周末信息量有点大！12月25日傍晚，新华社“权威面对面”栏目发表了对住建部部长王蒙徽的采访。当晚，央行货币政策委员会四季度例会的通稿发布。种种迹象宣告，2022年楼市和货币政策已定调！
01
住建部定调房地产及明年要怎么干?
13大信号来了
新华社专访住房和城乡建设部部长王蒙徽的报道里，可谓信息量巨大。
众所周知，住建部是房地产产业的主管部门。部长的最新表态，可谓是对2022年房地产行业的最新定调。
划重点↓
1、过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。
2、基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设投资需求巨大，是新的经济增长点。
3、房地产业规模大、链条长、涉及面广，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
4、未来将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
5、保持调控政策连续性稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制。保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。
6、增强调控政策协调性精准性。加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。
7、坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。
8、持续整顿规范房地产市场秩序。完善市场监管机制，切实维护群众合法权益。
9、房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛。当前我国常住人口城镇化率63.9%，仍处在快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。同时，2000年前建成的大量老旧住房面积小、质量差、配套不齐全，居民改善居住条件的需求比较旺盛。新冠肺炎疫情促使居民改善居住条件的要求更为迫切。
10、将推进住房供给侧结构性改革。针对新市民、青年人等群体住房需求，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。
11、针对城镇老旧小区居民的住房改善需求，创新金融支持方式，落实闲置土地利用、存量房屋用途调整等政策，加快形成推进城镇老旧小区改造的政策机制。针对老年人的适老化需求，加强顶层设计，在部分地区开展试点，探索建立完善发展适老化住房的体制机制和政策措施。
12、“运动式”、只顾“显绩”的工作方式，往往会带来破坏性“建设“。城乡建设是一个系统工程，需要一代代人接续奋斗，树立正确政绩观，坚持系统观念，尊重规律，敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。
13、我国城市发展进入城市更新的重要时期，城市开发建设从注重规模速度转为更加重视质量效益，从大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，原有体制机制和政策体系已不适应高质量发展的需要。我们将鼓励各地大胆实践，在总结各地实践的基础上，加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系。
这篇报道的导言部分，还有这样重要表述——“住房和城乡建设是最大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。”
对此，财经评论员刘晓博认为，房地产业再次被放到了重要的位置。住建部长提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，向市场再次传达了温暖信号。不仅支持刚需，合理改善性住房需求也被提倡和保护，这意味着房贷供应量将有所增加，利好楼市。此外，房住不炒，房地产调控各地差异化将更加显著。更重要的是，宣告了房地产的模式之变，新时代的到来。“高负债、高杠杆、高周转”不可持续，要加快形成一整套与大规模存量提质改造相适应的城市开发建设体制机制，以及相应的金融、财税、土地等政策体系。此外，还点明了房地产行业两大“蛋糕”——一是城镇化每年带来1100万新市民；二是2000年前建成老小区的改造。
02
发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能
降准降息可期
央行货币政策委员会四季度例会的新闻稿，也值得关注。
24日在北京召开的中国人民银行货币政策委员会2021年第四季度（总第95次）例会上，关于货币政策有如下表述：
会议指出，当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻和不确定，国内经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。
要稳字当头、稳中求进，加大跨周期调节力度，与逆周期调节相结合，统筹做好今明两年宏观政策衔接，支持经济高质量发展。
稳健的货币政策要灵活适度，增强前瞻性、精准性、自主性，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，更加主动有为，加大对实体经济的支持力度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，增强经济发展韧性，稳定宏观经济大盘。
结构性货币政策工具要积极做好“加法”，精准发力，将两项直达实体经济货币政策工具转换为支持普惠小微企业和个体工商户的市场化政策工具，实施好碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用专项再贷款，综合施策支持区域协调发展，引导金融机构加大对小微企业、科技创新、绿色发展的支持。
深化金融供给侧结构性改革，引导大银行服务重心下沉，推动中小银行聚焦主责主业，支持银行补充资本，增强金融市场的活力和韧性，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。
完善市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，加强存款利率监管，发挥贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业综合融资成本。
深化汇率市场化改革，增强人民币汇率弹性，引导企业和金融机构坚持“风险中性”理念，加强预期管理，把握好内部均衡和外部均衡的平衡，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。
对此，刘晓博认为，央行的表态传递了一系列利好：
1、降息会继续，通过监管压低存款利率，给LPR利率继续走低拓展空间。2022年LPR利率降低的幅度可能有限，很难超过20个基点。
2、不会大水漫灌，结构性政策会更多使用，也就是对经济的定向支持。楼市的资金需求会充分保障。
3、估计2022年还会有一次全面降准，一次定向降准，1-2次小幅LPR降息。
4、未来出现新变化，可能性更大。如明年上半年宽松力度达不到，那么下半年需要继续发力。
5、2022年财政政策发力的空间大于货币政策。楼市政策出现戏剧性变化（地方政府不再“犹抱琵琶半遮面”）的时间，或许在下半年。
国金证券认为，中国央行2021年四季度例会政策态度更加积极，强调货币政策“稳字当头”、“更加主动有为”。例会强调，“加大跨周期调节力度”，“与逆周期调节相结合”，相较近期央行党委会议表态，“做好跨周期和逆周期政策设计”，“稳”的态度更为明确。例会要求，“发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，更加主动有为”，首次突出强调货币政策工具的总量功能，或指向准备金和政策利率等工具运用，明年一季度或是重要窗口期。
稿件来源：刘晓博说财经、新华社、央行官网、国金证券
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