3月1日起，外墙面层均计入建筑面积！这条“杀伤力”十足的强条，足以对住宅开发、住宅设计带来重大影响。
不少买房人表示，没等到“取消公摊”，公摊面积反而更大了，我们这算是被割韭菜了吗？还有人问：“自家的房子还没交付，到手面积是否会增加？”对此西祠房产向相关部门进行了咨询求证。
01
今起执行！外墙面层计面积，公摊变大？
事发去年7月，住建部批准发布了新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》，该规范于2023年3月1日起实施。作为国家标准，强制性工程建设规范，该规范全部条文必须严格执行。
其中，3.1.1条文明确：
建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
图源：图图规范
简而言之，原规范仅墙体+保温层计入建筑面积，其余找平层、胶黏剂、网格布、抹面层、涂料、面砖等等，均不计入建筑面积。今起执行的新规，相当于“所见即所得”，即建筑外墙设计完成面就是面积计算线。
那么，该规范影响到底有多大？
1、真石漆为主的住宅：
按10万方的小区来看，普通的18层住宅楼，其真石漆面层厚度为20mm。新规后，每层增加建面2.85㎡，每栋楼增加2.85㎡*18=51.3㎡，10栋楼可增加51.3㎡*10=513㎡。一般来说，大约会增加500-600㎡！仅此一项增加的面积占总建面的约0.6%！
真石漆外墙效果示意图
2、对干挂石材、铝板、幕墙体系的高档住宅：
对高档楼盘幕墙体系的住宅来说影响更是巨大，以10万㎡小区来说，面积增加会达到3000㎡左右。仅这一项面积，就占到了总建面的3%左右。
节点图 ©HZS
以上述住宅楼为例，原保温层厚度若为100mm厚，选择幕墙外饰面，则厚度为200mm，增加100mm厚度。以此来估算，原单层建筑面积504.92㎡，新规后建面为519.18㎡，相当于每层增加 14.26㎡，每栋楼增加 14.26㎡*18=256.68㎡，10栋楼增加 256.68㎡*10=2566.80㎡！
相较而言，该规定对于豪宅公摊面积的影响更为显著！
02
官方回应！暂不影响房屋建面
上述消息一出，引发不少解读！
有人调侃“我们的房子越来越大”，有人自嘲“头顶的韭菜苗更绿了”...
针对网友们关心的房屋公摊面积这块，西祠房产咨询了南京市江宁区住房保障和房产局，市场科分管房屋测绘的一位工作人员表示，上述规范是民用建筑的通用规范，不是房产测绘的规范，对房屋面积测绘这块基本没影响。“这个最后执不执行，怎么执行，市里还没有给到意见。”
划重点↓
1、民用建筑规范和房产测绘，属于两个规范。对南京房产面积测绘暂无影响，最终要看市里的相关细则来执行。
2、房产测绘规范目前还是原细则执行，没有变化。比如南京公摊这块，外墙只算主墙体，保温层不算在内。
3、一个重要原则，老项目按老细则，新项目参照新规定，都有一个过渡，对于老项目都会查当时的规范要求和立项时间。所以对于买房人房屋面积没有影响。这两年买房的也不用担心，房子交付后出现房屋面积按新规执行、公摊增加的情况。
4、民用建筑通用规范今起执行，理论上应该是针对今起立项的项目。
对后续的住宅公摊面积影响不大。主要是阳台“算半算全”这块，对于普通人影响比较大。比如南京在07年之前，不封闭算一半面积、封闭阳台算全面积，后面封不封都算一半面积了。这块后面怎么执行，要看市里具体的细则规范了。
还有业内人士表示，刚刚执行的民用建筑通用规范对于房地产开发和设计院影响更大。比如未来可能做玻璃幕墙、石材干挂、干挂铝板的会变少，高端的真石漆涂料可能会大行其道。另外在“偷面积”方面，可能会催生一些新颖的产品。
延伸阅读：
新规定：3.1.5 阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算；当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
原规定：3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积。（《建筑工程建筑面积计算规范》）
此次新政对住宅阳台设计影响较大，未来开敞式阳台将大量出现。
新规后，阳台面积无需受结构确定，需看“阳台封闭”的状态来确定，阳台不封闭算一半，阳台只要是封闭的就算全面积，跟剪力墙的布置无关，而且是强条规范，必须执行。按新规计算的话，容积率会有较大影响。以10万㎡小区为例，封不封阳台，大概会有2000~3000㎡的差别。
此外，新规范与房产测量规范也有了有效衔接：
《房产测量规范GB/T17986-2000》，规定阳台就是按封闭状态来计算。
1、结构层高或斜面结构板顶高度在2.2m以下不计算建筑面积
原规范结构层高在2.20m以下的，按1/2面积计算。新规定后，结构层高或斜面结构板顶高度在2.20m以下不计算建筑面积。未来户型会在这个方面有创新。
2、社区里常见的风雨连廊属于有永久性顶盖，按新规定，双柱围合计全面积，单柱算半面积。未来小区里风雨连廊可能不会再做了。可能还会影响小区的电动自行车充电棚。
3、建筑内的厕所（卫生间）、浴室、公共厨房、垃圾间等场所的楼面、地面，开敞式外廊、阳台的楼面应设防水层。对于住宅来说，今后的室外连廊、开敞阳台均需设防水层。
本文部分内容来源图图规范，部分图片来源网络，如有侵权请联系删除
苏公网安备 32010602010879号