万科跑进39岁

从2018年预警“活下去”，到积极拥抱年轻人，再到选择赚小钱、赚慢钱、赚长钱，做穿越周期的企业...39岁的万科依然在奔跑。在一众房企中，他不是跑得最快的，却始终是跑得最稳的。

今年上海区域的媒体交流会上，万科董事会主席郁亮没有发表言论！万科高管团队则带来了从地产开发、物流、物业等三方面的分享。

01

22条主张！3条产品线

万科上海区域事业集团首席合伙人、总经理吴镝发表《做客户的朋友》主题演讲。（注：上海区域包含沪苏浙皖）

这位万科首位女区首，从业28年、从营销一线走出来的地产女将表示，地产从业人员应该重拾建第一座房子时的真诚，以产品和服务致敬时代的需求。尊重每一寸土地，让建筑自己生长，希望每一寸土地都能回馈客户以美好的生活。

万科上海区域事业集团首席合伙人、总经理吴镝

这次演讲信息量很大，关乎对客户需求的洞察，以及万科产品一些“新变革”。

变化1、需求新趋势

得年轻人得天下，但年轻人正在想什么？万科发现年轻的“生活家”们，对房子、家以及社区的需求有了新变化。

他们喜欢更高效的空间。相较客厅以沙发、电视墙等传统的布置方向，他们更钟爱双客厅区、半开放空间等；房子也并非越大越好，而是希望能在垂直空间内、一平米高效空间解决功能性需求。

对于装修，相比品牌的输出，他们更在意的是功能，其次是品牌和颜值。在居住中，会希望兼顾到儿童、宠物模块，甚至是健康、健身、女性美妆模块。

关于家庭结构的认知，以及社交的需求也在更新。比如无孩家庭和三口之家，万科发现绝大多数无孩家庭会养“毛孩子”（宠物），这样的家庭和三口之家结构基本等同。而抱着“毛孩子”相聚，这种社交已经成为青年的一个主流。

针对客户的再理解，去年到今年的12个月，万科启动青年置业计划，在15个城市，30+项目，成功帮助3581位青年安家城市。

变化2、三条产品线

吴镝表示，在过去的一年，万科上海区域建立了三条产品线，分别是“光年”系、“映象”系和“拾”系。而这三大产品线都是从单个项目名称演变成产品线的名称！

除光年系外，南京人比较熟悉的是“拾系”！该改善型产品主张精致、雅奢、放松。“我们坚信空间不是生活场，而是人与人的情绪场，所以拾系最关键的概念是拾起生活的真意。”吴镝说，拾系产品将雅致的生活与舒适的松弛感相结合，设计上的材质具有放松和疗愈的效果。

去年万科落地了很多“拾系”项目，他们并不完全一样，会关照到当地文化。今年万科（上海区域）拿到了7个项目，5个项目落地朗拾，足可见产品力备受认可。比如南京，去年首个拾系作品——万科朗拾一面世就备受关注，创下了5次开盘5次热销的佳绩。今年朗拾二期、朗拾雨核一亮相就霸屏！相信在前作的经验基础上，新盘在居住体验将会更贴心。而依据万科的建筑“首饰论”，朗拾产品将会在“灯具、奢石、格栅”上进行迭代，第三代朗拾也将继续出现。

未来万科还将不断以产品线的形式在各个城市落地，跟客户互动；产品系也会慢慢迭代，持续关注并回应客户的新需求，未来还会有东方、新光年的出现。

变化3、22条“兴”主张！

在思考如何做客户的朋友，万科逐渐形成了自己的产品服务的主张，现场发布了城市兴计划22条主张！这一切要基于对客户长情的陪伴，以及更深刻的认知。

“我们在去年头一次发现客户这么在意买现房，大家认为眼见为实太重要了。”

吴镝说，我们提出了“万科质造眼见为实”主张，提出在上海区域做新交付，主张家园共建，让业主与家双向奔赴，14家公司现在都是全天候对工地开放，让大家知道进度，了解品质。

据悉，2022年，万科动员全部资源和力量，实现了超过34万套新房的平稳交付。为了给客户交付更满意的房屋，万科在53个城市组织了6322场质量共建，邀请9.6万名客户进入工地，参观楼栋主体施工、室内装修等，并在交付阶段推进房产证的办理提效，116个项目的客户在收房现场拿到房产证，进一步巩固了消费者对万科的信赖。

当然，交付不是终点，如何让客户住进来、住得好，为业主提供一套生活解决方案，这对社区运营提出了更高要求。

22条主张里有几点特别好，比如“以我也是客户”的视角审视，以陪伴者角色与业主建立可维持一生的信赖关系。在万科很多事，是长时间的积累。比如希望每一个社区都成为孩子们的植物园，“甜蜜课堂”这件小事，万科已经做了5年。所以相信时间的力量，交付只是万科生活的开始，这个主张放在万科身上是经得起时间检验的。

02

万物云蝶城+生态已成，数量迅速增长

自去年9月上市，万科物业万物云一直备受关注。万科集团联席总裁、万物云董事长朱保全表示，今天我们正在做的就是“周边三公里”的事情，他就叫“万物云的蝶城+”。

“以三公里为半径，划出若干个圈，在这个圈里，我们在全国选出了3000多条最有价值的街道。”朱保全说，“我们希望通过三公里服务半径，让物业的效率提高，让家装的效率提高，甚至将来让三公里半径里的传统行业都改变效率。”

万科集团联席总裁、万物云董事长朱保全

朱保全还引用了两个月前倪虹部长的重要讲话“要像汽车4S店一样搞好物业服务”。5月28日起万科云旗下的朴邻，除了传统的租赁、房屋买卖之外，还增加了维修、装修两项服务范畴。这意味着，朴邻正在被改造成为房地产领域、物业领域的二手房4S店。朱保全认为，房子也可以用养护打理的思路来看待，包括公共空间、套内私有空间的养护和打理。

此外，基于“蝶城+房屋焕新”产生的“万物研选家”品牌，将针对蝶城，在三公里服务半径内专门定点开展家装业务，以局部装修为主，专门针对卫生间的改造、厨房的改造、阳台的改造。公开信息显示，2022年在房屋焕新试点的31个蝶城中，“万物研选家”实现了2.1亿元的签约合同额，同比增长118.8%，同时维持了超过90%的高满意度。

相关数据显示，万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长，同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

03

冷链仓储规模全国第一

可能大多数人不知道，你们逛的沃尔玛、华润万家，吃的肯德基、必胜客，喝的星巴克、瑞幸、奈雪的茶，以及餐桌上水果、预制菜等，都可能是由万科物流服务的。马来西亚80%的猫山王榴莲将由万科物流从盐田园区配送至全国；香港迪士尼所有肉类、7-11业务也是万科物流负责从深圳盐田港通关、报关、配送...

迄今为止万科集团旗下的万纬物流(即万科物流的独立品牌)已相继斩获不同行业最高级别的食品安全质量奖项：星巴克供应链服务商全国最佳质量奖、费列罗巧克力全球质量大检查中最高分、沃尔玛在全国35个园区质量安全排名的第一名等...

万科集团物流BU首席合伙人张旭表示，万纬物流所有的标准体系参考了所服务的世界500强客户，把别人的标准变成自己的，并据此建立起自己的一套标准体系。同时还积极参与到国家规范、行业规范的编制中。

万科集团物流BU首席合伙人张旭

而这一路走来，万纬物流一直与客户共同成长。从供应链全局视角出发，运用“资产+科技化支撑的运营服务能力”双轮驱动的理念，统筹企业生产、物流及销售，通过内部资源整合，提供个性化解决方案，帮助客户实现数物一体、全域协同的一体化供应链。

以要求极高的佳沛为例，万纬物流跟佳沛自2016年开始合作，刚开始在上海做仓储，后来在全国各地深度合作，2020年还签了五年战略协议。如今还建立了一条全自动化生产线，亚洲最先进的生产线，可做分拣、催熟、包装。此外，万纬冷链还有领先行业的温湿度管控机制，可实现正负0.5℃的温控精度、24小时实时监控、实时预警，库内、运输温湿度均实现全程可视化追踪，历史数据保存及回溯，做到“每一单货品都有迹可循”。

自2015年开启全国仓储网络布局至今，默默深耕8年，万科物流发展迅猛，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。张旭认为，物流在中国的规模非常大，有18万亿！他提到，中国所有农产品预冷率只有30%，而欧洲达到90%；冷链流通率中国只达到40%，日本达到90%，所以中国的冷链行业非常大，而当下从事的冷链行业其实才刚刚开始。

写在最后：

参考今年3月底万科举行的2022年业绩发布会，郁亮表示无论是从客户需求、城市发展、政策导向或是投资角度，行业都无法再回到过去对住宅开发过于依赖的阶段，开发、经营、服务并重是必然趋势。

2022年，在巩固开发业务的同时，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，多项业务巩固了业内领先优势。当时郁亮曾说，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全、协同多，该交学费基本已交完。

万科跑进39岁，未来会如何？郁亮今年在年报业绩会上对经营服务业务表达了信心：“整体上来说，我们相信万科的经营服务类的业务加总在一起，今年收入还会有两位数的增长，利润会往上增长，对集团贡献更多的正向盈利。”他也提到，经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，万科会保持耐心。

公开数据显示，除了万物云和万纬物流外，万科其他经营服务业务，如长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一，运营管理租赁住房21.5万间，其中，万科在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。商业业务方面，2022年新开业25 个项目，营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。