首次购买份额最低50%，人才限售3年，外地人限售8年……近日，南京共有产权住房新办法来啦！
7月18日，《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》正在公示，该办法对于共有产权房的筹建方式、保障对象、面积标准、定价机制、产权管理、上市交易等方方面面提出了明确要求。
划重点↓↓↓
1、共有产权住房项目建设用地，将纳入全市年度住宅用地供应计划
共有产权住房项目建设用地纳入全市年度住宅用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，以划拨或者出让方式优先供应。
2、供应对象：本市户籍、非本市户籍无购房记录者全覆盖
共有产权住房主要面向户籍、住房、社保缴纳或纳税等符合一定条件的本市户籍家庭或个人、非本市户籍家庭或个人、各类人才等群体供应
3、首次购买产权份额比例为50%-80%，人才可适度降低
保障对象首次购买的产权份额比例为50%-80%。定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低，具体以市人民政府同意的供应方案为准
4、价格略低于周边普通商品住房成交价格
划拨用地集中新建或存量住房转用的共有产权住房项目，销售价格按照略低于周边同品质、同类型普通商品住房实际成交价格标准核定，并报市人民政府同意。
出让用地集中新建的共有产权住房项目，销售价格要根据项目开发建设成本、适当利润、市场价格及家庭购房承受能力等因素综合确定，报市人民政府同意，并在宗地出让方案中予以明确
5、人才限售3年、南京人限售5年、外地人限售8年
本市户籍家庭或个人及各类人才原则上在取得不动产权证满5年后，非本市户籍家庭或个人原则上在取得不动产权证满8年后，可按市场指导价一次性购买剩余产权份额，其中各类人才和定向供应的群体，限制增购年限可放宽至3年
6、选房后放弃，2年后才可重新申购
保障对象选房后，应按约定时间向共有产权住房项目供应主体缴纳购房款，未按时缴纳的视为自动放弃本批次共有产权住房项目的保障资格，并根据申购时签订的承诺书要求，2年后方可重新申购。
政策其他细则：
①面积标准
共有产权住房户型设计应功能布局合理，单套户型建筑面积应当有效满足居住需求，以90平方米以下中小户型面积为主。
面向人才和多子女家庭供应的，面积标准可适当放宽。存量住房转用的，不受前述套型限制。
②税费缴纳
保障对象应缴纳共有产权住房个人产权部分契税；按照谁使用谁承担的原则，保障对象全额缴纳房屋完全产权建筑面积应付的专项维修资金和物业管理费用。
③继承析产赠与
共有产权住房在未满足第十九条规定的限制交易年限前，不得赠与。但因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的，依法办理产权转移登记手续，房屋性质仍为共有产权住房，限制交易年限从取得原不动产权证之日计算。
④项目收益
除政策或相关协议约定的应得收益外，共有产权住房项目所得其他收益作为非税收入上缴同级财政，纳入住房保障专项资金管理。
详情如下↓
《南京市共有产权住房管理办法》起草说明
为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，进一步完善我市住房保障体系，增加共有产权住房供应，我局结合实际，制定了《南京市共有产权住房管理办法》（以下简称《办法》），现将具体情况说明如下：
一、起草背景
（一）落实国家建立新住房保障体系的要求
2021年6月，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）后，住建部明确今后国家层面建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。共有产权住房是新住房保障体系的重要组成部分，各地要因地制宜发展共有产权住房工作。
（二）进一步规范完善我市共有产权住房管理的重要举措
2015年出台的《南京市保障性住房共有产权管理办法》(宁政规字〔2015〕10号)已施行8年，为适应新形势、新发展的要求，供应对象、准入条件、上市交易等重点条款都应与时俱进，予以调整完善。2022年，我市开展了观泓雅苑共有产权住房试点供应工作，将保障范围扩大至非户籍常住人口，对产权份额、上市交易等核心条款作了调整，试点工作的社会反响良好，取得的经验做法亟需通过制定政策文件予以固化。
二、基本体例
《办法》体例上总共三十一条，包括总则、规划建设、供应管理、交易管理、监督管理、附则共六章。
总则部分共四条，主要明确概念定义、适用范围、职责分工等内容；规划建设部分共四条，主要明确规划用地、筹建方式、建设要求等内容；供应管理部分共十条，主要明确定价机制、产权份额、准入条件、申购程序等内容；交易管理部分共七条，主要明确交易限制、交易流程、转让价格等内容；监督管理部分共三条，主要明确违规使用、违规申请的责任等内容；附则部分共三条，主要明确施行范围、施行日期等内容。
三、主要内容
（一）关于筹建方式
《办法》第六条明确，共有产权住房项目建设用地纳入全市年度住宅用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，以划拨或者出让方式优先供应。
第七条明确，共有产权住房主要采取划拨用地集中新建、挂牌出让用地集中新建、协议出让用地集中新建、存量住房转用及经市人民政府同意的其他方式进行筹集建设。
（二）关于保障对象
按照户籍非户籍全覆盖、分类确定准入原则。《办法》第三条、第十条明确，共有产权住房主要面向户籍、住房、社保缴纳或纳税等符合一定条件的本市户籍家庭或个人、非本市户籍家庭或个人、各类人才等群体供应，并根据项目实际情况，分类确定共有产权住房项目的供应对象。
（三）关于定价机制
《办法》第九条明确，划拨用地集中新建或存量住房转用的共有产权住房项目，销售价格按照略低于周边同品质、同类型普通商品住房实际成交价格标准核定，并报市人民政府同意。
出让用地集中新建的共有产权住房项目，销售价格要根据项目开发建设成本、适当利润、市场价格及家庭购房承受能力等因素综合确定，报市人民政府同意，并在宗地出让方案中予以明确。
（四）关于产权管理
《办法》第十一条明确，保障对象首次购买的产权份额比例为50%-80%。定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低，具体以市人民政府同意的供应方案为准。
第十九条明确，本市户籍家庭或个人及各类人才原则上在取得不动产权证满5年后，非本市户籍家庭或个人原则上在取得不动产权证满8年后，可按市场指导价一次性购买剩余产权份额，其中各类人才和定向供应的群体，限制增购年限可放宽至3年。
（五）关于上市交易
《办法》第十九条明确，本市户籍家庭或个人及各类人才原则上在取得不动产权证满5年后，非本市户籍家庭或个人原则上在取得不动产权证满8年后，可直接申请转让共有产权住房。
第二十条明确，取得完全产权的共有产权住房在满足限制交易年限后，可直接上市转让，转让后房屋性质转为商品住房。未取得完全产权的共有产权住房在满足限制交易年限后，申请转让时保障对象需将持有的产权份额按协商价格优先转让给其他符合条件的家庭或个人，转让后的房屋性质仍为共有产权住房；若没有符合条件的家庭或个人购买，可申请公有产权人进行回购。对没有符合条件的家庭或个人购买、公有产权人也不回购的，可将共有产权住房的全部份额按协商价格上市交易，保障对象和公有产权人取得各自持有产权份额相应的售房款，并依法承担各自税费。
全文如下↓
关于《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》公开征集意见的公告
为完善本市住房保障体系，规范共有产权住房建设和管理，我局草拟了关于《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》（详见附件），现向社会公开征求意见和建议。本次公开征求意见截止日期为2023年8月17日，公众可以通过以下途径反馈：
1.电子邮箱：fcjbzc@163.com
2.通信地址:南京市鼓楼区华侨路37号春风大厦2818室
3.联系电话:025-84784579，84221318
请在邮件主题、信封上注明“《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》公开征集意见”。
南京市住房保障和房产局
2023年7月18日
南京市共有产权住房管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条【立法目的】 为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善本市住房保障体系，规范共有产权住房建设和管理，结合本市实际，制定本办法。
第二条【适用范围】 本市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内共有产权住房的规划、筹建、供应、使用、退出及监督管理适用本办法。
第三条【定义】 本办法所称共有产权住房，是指政府投资筹建或提供优惠政策，面向符合规定条件的人群供应，限定使用和处分权利等，由公有产权人与保障对象按份共有的保障性住房。
本办法所称保障对象是指户籍、住房、社保缴纳或纳税等符合规定条件的申购家庭或个人。
第四条【部门职责】 市住房保障部门是共有产权住房管理工作的行政主管部门，负责政策制定、组织实施、监督指导工作。市住房保障中心是共有产权住房工作的具体实施机构，负责日常管理工作。
发展改革部门负责共有产权住房项目立项及销售价格核定工作。
规划和自然资源部门负责共有产权住房用地规划和供应、出让方案审查及不动产登记等相关工作。
公安、民政、财政、建设、税务、人社、审计、公积金管理等部门按照职责分工做好共有产权住房相关工作。
区人民政府负责区属共有产权住房筹建工作，根据实际情况明确区属共有产权住房的公有产权人，配合市住房保障部门做好共有产权住房供应、使用、退出及监督管理工作。
第二章 规划建设
第五条【计划编制】 市住房保障部门会同市发改、财政、规划资源、建设等部门，根据全市共有产权住房需求、城市规划实施和土地利用现状等情况，编制全市共有产权住房发展规划。
区人民政府应根据全市共有产权住房发展规划，结合辖区实际情况，制定本辖区共有产权住房年度筹建计划，并报市住房保障部门。
市住房保障部门汇总各区人民政府报送的共有产权住房年度筹建计划，会同市发改、财政、规划资源、建设等部门研究后，制定全市共有产权住房年度筹建计划，报市人民政府同意后实施。
第六条【用地保障】 共有产权住房项目建设用地纳入全市年度住宅用地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，以划拨或者出让方式优先供应。
第七条【筹建方式】 共有产权住房主要采用以下方式筹建：
（一）划拨用地集中新建。由市、区人民政府委托具有房地产开发资质的国有平台开发建设，土地使用权划拨至该国有平台名下。原则上建设单位即为公有产权人。
（二）挂牌出让用地集中新建。按照“限房价、竞地价”的原则，在宗地出让方案中限定保障对象所持产权份额，明确套型面积、交付时间、销售方式、销售价格，同时明确公有产权人、公有份额持有方式以及相关税费缴纳等内容。以“竞地价”方式公开出让住宅用地，由土地受让企业进行开发建设。
（三）协议出让用地集中新建。在拟出让的商品住宅用地中选取交通、教育等配套较为完善的地块，满足共有产权住房相关政策条件下，市人民政府通过协议出让的方式确定具有房地产开发资质的企业开发建设。原则上建设单位即为公有产权人。
（四）存量住房转用。存量住房可以按照规定程序转为共有产权住房使用。由区人民政府或市级国有平台提出转用申请，制定供应方案，市住房保障部门会同相关部门进行审议后，报市人民政府同意后实施。公有产权人在供应方案中予以明确。
（五）经市人民政府同意的其他方式。
第八条【面积标准】 共有产权住房户型设计应功能布局合理，单套户型建筑面积应当有效满足居住需求，以90平方米以下中小户型面积为主。面向人才和多子女家庭供应的，面积标准可适当放宽。存量住房转用的，不受前述套型限制。
第三章 供应管理
第九条【定价机制】 划拨用地集中新建或存量住房转用的共有产权住房项目，销售价格按照略低于周边同品质、同类型普通商品住房实际成交价格标准核定，并报市人民政府同意。
出让用地集中新建的共有产权住房项目，销售价格要根据项目开发建设成本、适当利润、市场价格及家庭购房承受能力等因素综合确定，报市人民政府同意，并在宗地出让方案中予以明确。
第十条【供应方案】 共有产权住房项目供应前，市住房保障部门会同相关部门制定具体供应方案，方案中应明确项目的供应对象、申请条件、销售价格、共有份额、审核程序、上市交易、收益分成等内容，报市人民政府同意后实施。
第十一条【产权份额】 保障对象首次购买的产权份额比例为50%-80%。定向供应人才的项目中，人才持有的共有比例可适度降低，具体以市人民政府同意的供应方案为准。
第十二条【供应对象】 根据项目实际情况，分类确定共有产权住房项目的供应对象。
（一）本市户籍家庭或个人需同时符合以下条件：
1.具有本市一定年限以上户籍；
2.一定年限内在本市无自有住房；
3.未在本市享受过产权型住房保障。
其中，30周岁以下个人还需符合本市一定年限的社保缴纳或者纳税条件。
（二）非本市户籍家庭或个人需同时符合以下条件：
1.符合本市一定年限的社保缴纳或者纳税条件；
2.在本市无自有住房登记信息和交易记录；
3.未在本市享受过产权型住房保障。
（三）各类人才需同时符合以下条件：
1.具有本市人才购房资格；
2.一定年限内在本市无自有住房；
3.未在本市享受过产权型住房保障。
（四）经市人民政府认定的其他符合条件的对象。
户籍、人才及无住房年限等情况的认定均以申购时的节点为准。
第十三条【申购程序】 共有产权住房项目的供应按照以下程序实施：
（一）发布公告。市住房保障部门根据市人民政府同意的供应方案，制定共有产权住房供应公告向社会公布，供应公告中应明确房源情况、受理时间、工作步骤等。
（二）受理申请。申购家庭或个人，可以根据公告要求，提交共有产权住房的购买申请，申购时须如实填写基本信息、签订相关承诺书。
（三）联网审核。住房保障部门会同相关部门对申购家庭或个人提交的信息进行审核，并将通过审核的家庭或个人名单在官方平台予以公示。
（四）选房公告。共有产权住房项目供应主体制定选房公告向社会公布，选房公告中应明确选房时间、选房流程、合同签订等具体内容。
（五）摇号选房。共有产权住房项目供应主体根据选房公告，组织审核通过的申购家庭或个人参与选房，选房顺序号可采用随机抽签或公开摇号等方式确定。
第十四条【优先保障】 保障对象中的残疾人、见义勇为人员、享受国家定期抚恤补助的优抚对象、消防救援人员等群体，可优先纳入保障范围。
第十五条【贷款政策】 保障对象可以按照规定通过申请住房公积金、商业银行贷款等方式购买共有产权住房。
第十六条【产权登记】 保障对象购买共有产权住房后，应当持共有产权住房购买通知书、购房合同等必备要件按规定办理不动产权登记。
不动产登记机构在办理登记时，应当注明共有产权住房、土地性质、公有产权人、产权份额、交易限制等事项。
第十七条【税费缴纳】 保障对象应缴纳共有产权住房个人产权部分契税；按照谁使用谁承担的原则，保障对象全额缴纳房屋完全产权建筑面积应付的专项维修资金和物业管理费用。
第十八条【与其他住房保障政策的衔接】正在享受我市租赁补贴或公租房实物配租保障又申购共有产权住房的，须在共有产权住房供应公告规定的时间内办理好租赁补贴停止领取或实物配租合同解约等相关退出手续。逾期未办理的，视作放弃本批次共有产权住房项目的保障资格。
保障对象选房后，应按约定时间向共有产权住房项目供应主体缴纳购房款，未按时缴纳的视为自动放弃本批次共有产权住房项目的保障资格，并根据申购时签订的承诺书要求，2年后方可重新申购。
保障对象只能享受一次共有产权住房保障。未成年人以家庭成员身份参加过共有产权住房申购,成年后仍符合共有产权住房保障条件的，可按规定提出申请。
第四章 交易管理
第十九条【交易限制】 本市户籍家庭或个人及各类人才原则上在取得不动产权证满5年后，非本市户籍家庭或个人原则上在取得不动产权证满8年后，可按市场指导价一次性购买剩余产权份额或直接申请转让共有产权住房。各类人才和定向供应的群体，限制增购年限可放宽至3年。
第二十条【交易转让】 取得完全产权的共有产权住房在满足限制交易年限后，可直接上市转让，转让后房屋性质转为商品住房，保障对象仍视作享受过共有产权住房保障。
未取得完全产权的共有产权住房在满足限制交易年限后，申请转让时保障对象需将持有的产权份额按协商价格优先转让给其他符合条件的家庭或个人，转让后的房屋性质仍为共有产权住房；若没有符合条件的家庭或个人购买，可申请公有产权人进行回购。对没有符合条件的家庭或个人购买、公有产权人也不回购的，可将共有产权住房的全部份额按协商价格上市交易，保障对象和公有产权人取得各自持有产权份额相应的售房款，并依法承担各自税费。
第二十一条【转让价格】 政府持有的产权份额转让时的价格不得低于市场指导价。市场指导价由公有产权人委托第三方评估机构进行评估，每年公布一次。
第二十二条【权利限制】 保障对象正在享受共有产权住房保障期间需购买其他住房的，应先按规定取得共有产权住房完全产权，或依合同约定退出共有产权住房保障。
第二十三条【继承析产赠与】 共有产权住房在未满足第十九条规定的限制交易年限前，不得赠与。但因继承、离婚析产而发生房屋所有权转移的，依法办理产权转移登记手续，房屋性质仍为共有产权住房，限制交易年限从取得原不动产权证之日计算。
第二十四条【项目收益】 除政策或相关协议约定的应得收益外，共有产权住房项目所得其他收益作为非税收入上缴同级财政，纳入住房保障专项资金管理。
第二十五条 【特殊情形处理】 共有产权住房因人民法院、仲裁机构生效的法律文书等须发生房屋所有权转移的，在满足共有产权住房规定的限制交易年限后，可办理产权转移登记手续。
第五章 监督管理
第二十六条【监督检查】 公有产权人应切实履行职责，加强对已供应的共有产权住房的后续管理，对房屋安全使用等情况进行检查，发现违规行为及时纠正，并按合同约定进行处理。
第二十七条【违规处理】 对通过隐瞒事实，弄虚作假等手段违规取得共有产权住房申购资格的家庭或个人，一经发现，由市住房保障部门取消其保障资格，依法纳入住房保障黑名单，计入个人诚信档案，并禁止其在5年内再次申请购买共有产权住房，并按以下规定处理：
1.已签订合同未交付房源的，由共有产权住房供应主体与其解除购房合同；
2.已交付房源的，由市住房保障部门通知其限期腾退，逾期未腾退的，共有产权住房供应主体可依据合同约定，向司法机关提起诉讼，责令其退回所购共有产权住房或按违规行为发现时市场指导价全额补足共有产权住房完全产权的购房款。
第二十八条【违纪追究】 国家行政机关工作人员在共有产权住房管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由所在单位或上级主管部门依法对直接责任人员进行处分，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第六章 附则
第二十九条【用语定义】 本办法所称的公有产权人，是指经政府委托，代表政府持有、处置产权份额的政府部门、国有平台或其他机构。
本办法所称的多子女家庭，是指一个家庭中有两个或以上子女的家庭。
本办法所称的自有住房，是指申购家庭或个人名下备案或登记的住宅、公寓（住宅），以及承租公房、农村自建房等房屋。
本办法所称的产权型住房保障，是指经济适用住房（面向低收入住房困难家庭和国有土地上的被拆迁家庭供应的）、中低价商品房、保障性限价住房及共有产权住房等。
第三十条【施行范围】 江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区、江北新区可参照本办法执行，或制定本辖区共有产权住房管理办法。
第三十一条【实施时间】 本办法自 年 月 日起施行，有效期至 年 月 日。《南京市保障性住房共有产权管理办法》（宁政规字〔2015〕10号）同时废止。
苏公网安备 32010602010879号