刚刚，江苏省住建厅发布王炸新规，信息量很大，对改善类住宅影响深远！同时，“户户有花园、家家有庭院”第四代住宅产品也将落地，苏州等城市已率先动手！
南京何时跟进？值得期待！卷到飞起的南京豪宅或将迎来巨变！
01
信息量巨大！江苏发布改善住宅新规
继两会提出满足居民多样化改善性住房需求后，3月5日，江苏省住房和城乡建设厅发布《江苏省改善型住宅设计与建造导则》的通知，未来江苏的改善住宅将迎来大变化。
通知要求，未来改善型住宅，除了江景房、湖景房及城市规划特殊区域外，高度都不能超过60米，0.8＜容积率＜1.8，且层高＞3.1米，三层以上层高＜3.6米。以此推算，未来改善型住宅，最高将只有19层左右。
拎重点↓↓↓
1、鼓励采用围合的布局形式。
2、除临江、临湖及城市规划特殊区域外，住宅建筑高度原则上不应大于60m，容积率不宜小于0.8，也不宜大于1.8。
3、改善型住宅与高速公路、国省道、轨道交通隔离栅的距离宜控制在200m 以上，与城市快速路的距离宜控制在100m以上。
4、住区绿地率不应小于33%，集中绿地面积不应小于1.1m²/人，并应符合《城市居住区规划设计标准》GB50180相关规定。
5、鼓励采用屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化等多种方式，形成多层次、立体的绿化景观效果，营造宜居的住区环境。
6、住区应按规模配置以乒乓球台等小型设施为重点的体育健身设施和场地，设施种类不应少于4种。
7、改善型住宅户型设计应空间方正、动静分区、功能完善，套内建筑面 积应与功能空间数量、面积相匹配；当套内建筑面积大于120m² 时，宜增设家政间、独立储藏间、健身空间等。
8、改善型住宅应设置独立入户玄关，其使用面积不应小于3.0m² (不含 玄关柜),并为安全监控等预留点位。独立入户玄关的通行净宽不应小于1.2m，进深不宜小于1.5m，并能满足搬运大型家具的需要。
9、套内建筑面积大于150m²的户型，可以设置客厅挑空，增强住户居住体验。
10、改善型住宅厨房使用面积应与套型建筑面积相匹配，使用面积不宜小于6.0m², 鼓励采用全电气化厨房。
11、改善型住宅入户门门洞高度不应小于2.3m，宽度不应小于1.2m，并应采用子母门。
12、11层及以下改善型住宅单元门厅使用面积不应小于12m² 。12层及以上改善型住宅单元门厅使用面积不应小于18m²。
13、改善型住宅层高不应小于3.1m，三层以上改善型住宅层高不应大于 3.6m; 设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅，层高不应小于3.15m。
14、改善型住宅应进行适老性专项设计。
15、地下车库应按100%均安装充电设施的要求设置防火分区、防火单元及消防设施，并预留充电设施的安装条件。应设置火灾自动报警系统、排烟设施、自动喷水灭火系统、消防应急照明和疏散指示系统等消防设施。配建的电动汽车充电桩不应采用快充设施。
16、电动自行车停放充电场所设置自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统及排烟设施；应设置视频监控，并具备热成像功能；当区域温度异常时，报警信号应及时传入消防控制室。
02
“户户有花园，家家有庭院”这类豪宅将落地！苏州已动手
鼓励采用屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化等多种方式……江苏新规中涉及第四代住宅的要求，南通早在去年已试点，苏州近日也出台相关规定支持，打造“户户有花园、家家有庭院”的立体生态住宅！
图片
2月29日，苏州市吴江区自然资源和规划局在吴江区人民政府网站，公示出一份《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》的通知。根据《通知》，立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式，应用于7层及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。
图片
图片
立体生态住宅效果示意
适用范围涵盖：
（一）套内空中花园：指主体结构外高度不小于两个自然层的空中花园，与住宅套内空间连接，宜设置在每套住宅的起居室外或建筑转角处。
（二）公共绿化平台：指高度不小于两个自然层，不封闭、无围护结构且不少于一条长边完全对外开敞，与住宅建筑公共空间连接，供全体业主共享的公共平台，沿开敞面宜设置绿化。
（三）住宅建筑套内建筑面积应大于120平方米。
原文如下：
关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，全面落实创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念和长三角一体化发展国家战略，规划建设品质优良、功能齐全、绿色低碳的高品质住宅，是适应房地产市场供需关系新变化、满足人民群众对美好居住生活新期待的重要举措。为进一步贯彻落实《关于促进全市经济持续回升向好的若干政策措施》，综合运用优质优价、容积率激励、鼓励建设多样化类型住宅产品等措施，支持房地产企业开发高品质住宅，并加快建设具有苏州特色的城乡绿化一体化的“公园城市”，现针对我区立体生态住宅提出若干技术审查要点和实施监管要求：
一、概念及适用范围
立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平台立体绿化，形成户户有花园、家家有庭院的建筑模式，应用于7层及以上住宅建筑，主要建筑形式包括套内空中花园、公共绿化平台。
（一）套内空中花园：指主体结构外高度不小于两个自然层的空中花园，与住宅套内空间连接，宜设置在每套住宅的起居室外或建筑转角处。
（二）公共绿化平台：指高度不小于两个自然层，不封闭、无围护结构且不少于一条长边完全对外开敞，与住宅建筑公共空间连接，供全体业主共享的公共平台，沿开敞面宜设置绿化。
（三）住宅建筑套内建筑面积应大于120平方米。
二、技术审查要点
（一）在满足消防、日照要求的前提下，主体结构外的套内空中花园或公共绿化平台可不纳入建筑间距计算。
（二）在符合日照、环保、消防等要求，并处理好视线问题的前提下，主体结构外的套内空中花园或公共绿化平台可不纳入建筑日照间距计算。
（三）同时满足以下条件的套内空中花园可不计入容积率：外挑尺寸不大于4.2米；水平投影面积之和不超过本层总水平投影面积的12%；绿化面积不小于其水平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米；套内空中花园完成面与套内标高高差不应大于0.15米；每个单元内的阳台、平台及套内空中花园总数不超过居住空间（卧室及客厅）个数。不满足以上规定的按阳台规则计算容积率。
（四）同时满足以下条件的公共绿化平台可不计入容积率：绿化面积不小于其水平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米；公共绿化平台完成面与室内走道标高高差不应大于0.15米；平台不封闭、无围护结构，至少一条长边完全对外开敞；平台与住宅建筑公共空间直接相连。不满足以上规定的按阳台规则计算容积率。
（五）套内空中花园内的绿化面积不计入地块绿地率。公共绿化平台内的绿化面积可按《工程建设项目“多测合一”技术规程》7.3.2.8条要求纳入绿地率核算。
（六）套内空中花园、公共绿化平台应增加绿化方案设计专篇，结合吴江区本地植物生长习性和分类，确定适宜种植植物品种参考清单和配置标准。由属地政府审核并出具书面意见，作为规划设计方案审查的前置条件。
（七）立体生态住宅不作装配式建筑要求。
三、实施监管要求
（一）规范销售及使用
建设单位应依法依规建设、销售，并及时、准确地向购房者及物业管理单位说明关于套内空中花园、公共绿化平台用途，严禁误导性宣传。建设单位及业主应按照规划要求使用、管理，不得违法违规封闭、擅自破坏占用套内空中花园、公共绿化平台。
（二）严把竣工验收关口
套内空中花园、公共绿化平台等特有部分及绿化实施情况应纳入建筑主体工程同步规划、同步实施、同步验收。验收不合格或擅自改变功能的，不再享有本实施方案支持，由此造成的超容积率、建筑间距不足等问题按违法建设处理。
（三）做好验收后监督管理
属地政府及相关部门应做好建设项目竣工验收后的监管，严格查处套内空中花园、公共绿化平台违法违规使用问题，严禁业主私自改变用途、违法违规封闭、擅自破坏占用，一经发现，应当及时责令整改并移交处理。
（四）加强物业服务管理
属地政府（街道办事处）应督促物业服务企业，加强对套内空中花园、公共绿化平台的管理与服务，确保建筑外立面整体效果和居住区品质。
该实施方案自印发之日起实施，2023年12月后取得土地且未开工建设的住宅项目可参照执行，有效期为两年。
上下滑动查看
近年来，国家也在鼓励建设高品质住宅。去年年底，住建部定调建“好房子”，推动房地产市场高质量发展。今年两会上，关于房地产提出了新表述：完善商品房相关基础性制度以及满足居民多样化改善性住房需求，这意味着，市场上将出现越来越多的“好房子”，豪宅市场将迎来革新！
去年10月南京出台新规，鼓励住宅设层高不低于3.6米的架空层，新建住宅小区内供居民使用的小规模风雨连廊不计入容积率等，利好住宅品质提升！>>>南京重磅新规！事关住宅小区品质！鼓励设架空层！这几类情形不计容而江苏新规的出炉，对南京改善住宅影响深远。可能部分豪宅还没交付，产品就已“过时”。至于南京新规何时落地，西祠房产将持续关注。
苏公网安备 32010602010879号