前有江心洲业主挖穿河道，后有老山业主挖塌楼板，业主私自改造行为屡见不鲜。近日，南京江北一小区业主被曝拆除负一层楼板、私占空腔层，该行为已被官方叫停！这是怎么一回事？
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江北一业主擅自拆改，被官方制止
近日，有网友在领导留言板上表示，龙湖天曜府一楼业主私挖地下二层。他认为该业主的行为严重危及其他住户的安全，地产在房屋销售时“默许”私挖行为、物业对此事不知情、现要求浦口区城管局对一楼业主私挖“负二层”进行排查。
6月14日，南京市浦口区综合行政执法局回复表示，经属地实地调查并与调取竣备图纸对比后反馈，龙湖天曜府地下交付时即有负一层和楼下空腔层两个结构，其中负一层层高为3.6米，空腔层位于负一层之下，层高约1.5米，整体为建设时一体要浇筑混凝土建成，一楼业主在装修时将拆除负一楼与空腔间的楼板，打通负一层与空腔层，占用地下空腔，并非下挖形成地下室。目前江浦街道已制止该小区在装修的负一层施工，房屋安全主管部门已前往现场查勘。
龙湖天曜府位于浦口雨山路地铁站附近，由龙湖开发，项目共包含20栋住宅，层高设计为8-11层，总户数为946套，主力建面约101、122、137㎡，其中小区一层带地下室的户型，建面约200-265㎡。
△龙湖天曜府（图片来源：365楼市）
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“买底跃送空腔层”惹的祸？
上述案例并非个例！近年来，南部新城、江核等一批楼盘底跃业主“私占空腔层”的操作屡见不鲜！
有别于常见的违规私挖地下室被叫停，这类业主往往很委屈。“我们在买房之初，置业顾问就宣传‘买底跃送空腔层’，甚至还声称能‘开发商可以统一’‘付费改造’空腔层。”
有业内人士解释，比如底跃负一楼3.6米，空腔层1.5米，二者打通后就拥有5.1米的地下空间，做个半挑高绰绰有余，地下一层秒变两层，这吸引了不少买房人。
那么，空腔层在建筑中究竟有啥用？
有资深监理从业人士表示，所谓的“可以打通”“可以赠送”的空腔层，是处于地下室（负一）下方的全封闭空间，二者并不连通，在施工图上一般标“结构空腔”。“通常高度在2米以下，面积不计容。理论上它不属于某个业主，不属于开发商，应该属于公摊部分。”
△空腔层，图源网络
“空腔层并非新生事物，以前也有。比如我最近负责的项目部分楼栋下有空腔层，也没人打通来用，没有图纸大多数人是不知道楼下有没有空腔层的。它不承重，也不承担其他结构性功能。”上述人士表示，现在负一楼下设置空腔层，一方面是为了促进销售，另一方面节省造价成本，一举多得。
另一位工程从业人士则认为，空腔层节省的成本几乎是杯水车薪，更多是开发商促销手段，在图纸设计阶段就已经考虑好的。“实际上也就是偷面积的一种。下跃不好卖，用赠送空腔来吸引买房人。空腔层用途也就是防潮防湿，打通后业主家只会更潮湿。”
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官方：原则上不能占用空腔层
那么“地下室打通空腔层”是否违规？此举又有哪些风险？
南京市房屋安全服务中心一名工作人员明确回应：“空腔层是不计入规划面积的，是开发商在规划的时候在‘耍滑头’，打着赠送的名义给购房者，原则上不能占用。”
目前从南京多个案例来看，一批业主“打通空腔层”的行为被叫停，并勒令恢复原状！雨花台区住建局一名工作人员表示，具体违不违规、能不能改造，需提前向相关部门进行报批，待审批通过才能动工。
有法律人士表示，打通、占用空腔层，表面上看是“开发商赠送地下室”，实则为“业主私自打开结构空腔并违规利用”，业主承担了绝大部分风险。比如改造一旦被发现，则会被要求恢复原状，重新封闭结构空腔；打通的空腔层如有质量问题，业主难以维权；若打通空腔层造成楼栋质量安全问题，业主还将承担法律风险。建议业主们莫贪小便宜吃大亏。
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