拿地超20年、屡被转手、陷无证违建风波……南京最“坎坷”的巨无霸大盘，占地面积超55公顷的泰禾青龙湖项目终于等来破局机会，项目开发公司正在申请破产审查！
01
被申请破产审查！南京巨无霸大盘迎来转机
8月17日，“全国企业破产重整案件信息网”公示了一则重磅消息：南京恒祥置业有限公司（下称恒祥置业）被申请破产审查，办理法院为南京市江宁区人民法院，申请人为恒祥置业第一大股东——宁波梅山保税区振益投资管理合伙企业（下称振益投资）。
这也意味着，恒祥置业旗下搁置20余年、从未正式面世的“巨无霸”——泰禾青龙湖项目（案名为泰禾金陵院子），将正式迎来司法盘活窗口。
公开资料显示，泰禾青龙湖项目即青龙山“人居森林”项目地块（NO.2005G99）早在2006年1月24日就以3.5亿元底价成交，楼面地价仅332元/㎡。
项目位于江宁区湖熟街道，紧邻青龙湖公园，总占地面积约646.42万方，其中国有建设用地面积约54.67万方，计容建筑面积60万方，为居住用地。建设内容包括363栋低密度住宅（双拼排屋）、74栋3F旅游度假酒店、24栋11F小高层住宅等。
02
命途多舛！拿地超20年未上市
这座主城罕见的超低密超级大盘，堪称命途多舛。泰禾青龙湖项目历经多次股权更迭、被曝违建停工等风波，二十余年始终未能正式开发上市。
项目最早可追溯至2003年，南京启动“人居森林”城市试点工程，全市划定六大试点片区，总规模达3.5万亩，江宁青龙片区为核心板块之一。
2006年，江宁青龙湖G99项目被南京青龙山生态园林开发有限公司、江苏阳光紫金投资有限公司以3.5亿联合拿下，规划面积546666.7㎡，规划用途为旅游度假和居住。
2007年11月，两家拿地主体合资成立南京恒祥置业有限公司，专门操盘本项目，注册资本2000万元。
2013年，项目环评出炉，建设内容包括363栋低密度住宅（双拼排屋）、74栋3F旅游度假酒店、24栋11F小高层住宅、1栋3F基层社区中心、2所1-3F幼儿园、1所九年制学校、1栋3F农贸菜场、1栋3F医疗服务站、1栋1F加油站。
2014年，项目被爆违规施工，私盖别墅。据多家媒体报道，该项目并无任何审批手续，涉嫌违建，工地被迫停工。
△此前被曝出的内部施工图，或为收购前恒祥置业违规施工所建（图片来源于网络，如有侵权，请联系删除）
纵观二十年发展历程，“反复易主、停滞不前”是该项目最真实的写照。尤其2007~2015年，恒祥置业股权在多家关联企业间反复转让、来回倒手，控制权频繁更迭。
2007年12月，南京青龙山生态园林开发有限公司、江苏阳光紫金投资有限公司分别将其所持恒祥置业60%、40%的股权转让给江苏阳光置业发展有限公司
2009年1月4日，江苏阳光置业发展有限公司将其所持恒祥置业100%的股权转让给江阴利昌房地产开发有限公司
2009年3月28日，江阴利昌房地产开发有限公司将其所持恒祥置业100%的股权转让给江苏阳光置业发展有限公司
2009年7月17日，江苏阳光置业发展有限公司将其所持恒祥置业100%的股权转让给江阴恒惠投资有限公司
2013年3月7日，江阴恒惠投资有限公司将其所持恒祥置业51%的股权转让给永泰城建。
2013年12月18日，江阴恒惠投资有限公司将其所持恒祥置业剩余49%的股权转让给永泰城建
2015年1月6日，永泰城建将其所持恒祥置业15%的股权转让给龙润投资
业内普遍认为，这一系列高频股权操作，并非正常开发布局，更多是融资过桥、资金腾挪的资本手段。频繁变动不仅彻底打乱开发节奏，更让隐性债务层层堆积、隐匿嵌套，项目风险持续累积。期间嘉凯城等多家房企曾传出收购意向，但均因复杂的债权债务纠纷全部流产。
直到2017年，泰禾来了，豪掷40亿，重金接盘！
当年10月，泰禾官宣：旗下子公司3.41亿元收购恒祥置业65%股权，同时承接36.71亿元存量债权，整体交易对价近40亿元。自此，青龙湖项目纳入泰禾高端“院子系”，后来曾定名泰禾金陵院子。
但泰禾入局，并未终结项目危机，反被原有债务纠纷深度拖累。原债权方永泰城建的债务诉讼爆发，恒祥置业被牵连承担连带清偿责任，项目重启节奏一度被打乱。
△青龙湖项目，图源见水印（如有侵权，请联系删除）
为缓解巨额资金压力，2018年泰禾将恒祥置业65%股权，转让给五矿信托指定持股平台（振益投资），以获取不超过30亿元的融资额度，约定后续可回购股权。但随着泰禾全国资金链危机爆发，无力履约回购协议，振益投资持股比例升至67%，成为恒祥置业第一大股东。
除此之外，该项目还背负一笔近40亿元的巨额保险系债务。
2017年泰禾收购项目同期，国华人寿联合上海某公司发起设立四川信托‑宁智10号集合资金信托计划，总规模39.95亿元，专项向泰禾发放贷款，恒祥置业以项目全部土地使用权提供抵押担保，融资规模与项目收购总价基本持平。
然融资到期后，泰禾无力偿还本息，相关担保主体也未履约兜底。2020年7月，该信托计划终止，国华人寿全盘承接该笔债权及对应抵押担保权利，进一步加剧了项目的债务困局。
值得关注的是，深耕泰禾遗留项目盘活的宸嘉发展，此前已成功接手泰禾城南路子铺商业体（佰汇广场），市场亦有传闻其曾意向入局青龙湖项目，这也为项目后续重生留下极大想象空间。
青龙湖项目二十年的沉浮，是房企高杠杆扩张、资本无序运作的典型缩影。如今，随着恒祥置业将迈入破产审查程序，这座搁置二十年的超级大盘将如何重整重生、迎来新操盘方？西祠房产将持续跟踪报道。
苏公网安备 32010602010879号