近期，南京多份控规公示接连落地，土地调整释放新信号——
通过存量挖潜，在河西、仙林等主城板块解锁多幅低密宅地；与此同时，部分远郊片区原有宅地调整为工业用地。
PART.01
河西地铁口旁，新添迷你低密宅地
据南京市规划和自然资源局官网对外公示的河西新城区北部控规单元优化方案显示，河西北新添一幅迷你低密二类宅地。
据规划文件，拟优化的24-008地块西至南湖路，东南至江苏省第二中医院，北至地铁7号线南湖·省第二中医院站2号出入口，总面积约0.32公顷，现状为空地。
其用地性质原为单身职工公寓用地（容积率1.6，限高24米），如今调整为二类居住用地，容积率下调至1.35，建筑高度放宽至27米，建筑密度维持30%不变，地块面积约3186㎡。
这或许是河西最迷你的地块，总建筑面积仅4301㎡，大概率只能排布1栋8层低密洋房，总户数或不足20套。
纵观此前河西出让记录，最小的当属2024年7月出让的，紧邻地铁7号线大士茶亭站的南湖明悦府，出让面积4358.26㎡（含仅出让地下空间1673.67㎡），容积率1.9，最终打造2栋5-8层洋房，全盘仅37套房。该项目将于今年年底交付。
虽然地块地理位置优越，地铁出站即达，步行可抵金鹰世界、莫愁湖公园，周边生活配套齐全，集齐主城核心区位、地铁零距离、低密指标、成熟配套多重优势，未来挂牌大概率会引发争抢，但其短板也客观存在，用地面积3186㎡，容积率1.35，总体量太小，产品开发很难有所施展，后续社区配套、物业服务维护也都是难题。
PART.02
江宁百家湖核心商圈新增两幅宅地
江宁的宇宙中心，百家湖南侧率先迎来控规调整，NJNBd040—39规划单元迎来优化。
该片区总面积32.62公顷。本次调整范围东至双龙大道，北临天元西路，西接牧浦街，总用地约6.80公顷，现状包含空地、临时工棚以及部分办公用房。
本次规划把原有科研设计用地、商办混合用地进行整合重组，拆分出两幅二类居住用地：
39‑15地块，占地约4.13公顷，容积率上限1.8，建筑密度最高28%，建筑限高60米，绿地率不低于30%，地块配套及商业设施宜沿北侧布局，形成连续的公共界面
39‑19地块，占地约0.82公顷，容积率上限1.8，建筑密度最高28%，建筑限高60米，绿地率不低于30%
除此之外，片区内39‑16科研设计用地指标不作改动，北侧场地应与公园绿地统筹设计，构建公共开敞空间；同步微调39‑17街旁绿地边界，绿地面积0.88公顷，绿地率≥65%，补齐片区公共绿化空间。
地块周边成熟小区云集，星湖名邸、景枫凤凰台、中国人家等社区环绕，与景枫中心隔路相望，临近1号线百家湖站、3号线天元西路站，商业、交通资源一应俱全。
此番用地性质转换，并非个案，而是江宁核心区 “退二进三” 城市更新战略持续落地的缩影。在江宁 “十四五” 规划框架之下，盘活低效存量用地是城市发展重点，通过收回闲置科研、商办、工业地块，转化为高端住宅与公共配套，持续提升核心板块人居面貌与土地价值。过去一年，江宁已完成十余幅闲置土地的回收梳理，百家湖、竹山路、上秦淮等热门板块均有存量宝地释放。
PART.03
溧水一批宅地变身工业用地
与主城腾挪迷你宅地不同，溧水副城中心区控规却在反向操作，将一批二类宅地、教育用地调整为工业用地。
NJLSb030-23、24、25、26规划管理单元位置
据《《南京市溧水区副城中心区控制性详细规划》NJLSb030-23、24、25、26规划管理单元图则优化（公众意见征询）》显示：
23—28地块用地性质由单身职工公寓(Rac)调整为一类工业用地(M1)
24一34、24-35、24一36地块用地性质由二类住宅(R21)调整为一类工业用地(M1)
26一11地块用地性质由二类住宅(R21)调整为一类工业用地(M1)
26一27、26一41地块用地性质由高中用地(A33c)调整为一类工业用地(M1)，指标均调整为容积率≤2.5，高度≤50米，绿地率≥15%。
另还同意18家存量企业用地调整用地性质及指标，基本上都是一类工业用地，以及相应指标的调整。
调整前↓
调整后↓
延伸阅读：
近期，鼓楼滨江、河西、仙林还有多幅地块控规公示，调整用地性质为二类宅地。
鼓楼滨江——9号线白云亭站旁地块
规划显示，地铁9号线白云亭地铁站旁新增一幅宅地，容积率仅1.05，为近年来板块最低水平，与沁百合项目持平；地块占地面积3587㎡，比亚伦G96地块占地面积还要小近140㎡，整体体量十分迷你，将打造稀缺的低密四代宅产品，比如7层洋房或叠墅。
地块指标：面积0.36公顷，容积率≤1.05，建筑高度≤24米，建筑密度≤32%，绿地率≥25%。>>>容积率低至1.05！鼓楼滨江，又上迷你宅地！
仙林——南师大仙林校区南侧地块
紧邻南京师范大学仙林校区，仙林核心板块新添一幅 “小而美” 低密宅地！地块指标：用地面积约0.74公顷，容积率1.2，建筑高度≤24米，建筑密度≤32%，绿地率≥30%。>>>容积率1.2！紧邻南师大
该地块即此前披露过的南师大南侧地块，位于南师大仙林校区旁，用地面积仅约0.74公顷，容积率仅为1.2，建筑高度≤24米，是一幅典型的“小而美”宅地，未来极有可能打造纯洋房甚至叠墅类低密产品。周边康桥圣菲、东方天郡等成熟小区环绕，直线距离东城汇约200米，距离金鹰湖滨天地约900米；地块临近南京师范大学附属实验学校，靠近地铁2号线学则路站，教育、商业、轨道交通配套十分成熟。片区新房长期供应有限，周边暂无新房在售。
河西北——南京花卉西市场地块
陪伴南京人20余年、主城知名的南京花卉西市场即将搬迁拆除。最新规划显示，该处将调整为一幅容积率仅1.2的低密宅地！地块指标：用地面积0.87公顷，容积率≤1.2，建筑高度≤35米，建筑密度≤35%，绿地率≥30%。>>>规划调整！南京知名大市场搬迁！主城稀缺宅地上新
地块位于清凉门大街178号，临近在建地铁9号线与规划13号线换乘站管子桥站，江东快速路、汉中门大街等城市主干道环伺，交通路网完善；商业层面，向西可达南京信泰中心，向南毗邻苏宁广场；片区成熟社区林立，去年热度颇高的金基珑樾府也坐落周边，整体居住氛围浓厚；教育资源同样具备优势，一路之隔的苏宁千秋情缘小区，学区为汉江路小学+南京第二十九中学致远分校，是片区公认优质教育组合。更改为住宅用地后，用地面积0.87公顷，容积率≤1.2。地块体量虽不大，但因优质地段+超低容积率，未来大概率打造低密洋房四代宅产品，提前预定豪宅席位。
苏公网安备 32010602010879号