昨日（10月1日）凌晨，武汉现房销售细则出炉！这是继北上广之后，第4个出台住房销售配套细则的城市。
与北上广相比，武汉新政细则有不少新变化，信息量很大：
1、验收拆分，可按最小交付单元，分批验收、备案、交付；地上地下分开竣备，毛坯先行备案、装修后续验收。
2、现房销售定金与广州持平，总房价的5%。
3、土地款要求半年内缴足50%，余款2年内缴清，大大降低了拿地资金门槛。
4、2026年底被认定为装配式建筑的项目，年底领取规划、施工许可证，可按老办法执行。
5、执行原有预售、被资金监管的老项目，可进行保函置换，不超过30%。
6、老项目开发贷可办理展期、调整还款计划；试点分户土地使用权集合抵押，可将一幅地块按楼栋拆分对应份额进行融资。
无论是土地款50%半年内缴清，还是装配式建筑给红利，抑或是验收竣备拆分、保函置换，武汉新政细则从拿地端到开发端，给房企开了“一扇窗”。相信后续出细则的城市，都会积极参考武汉版本，期待下南京的新政细则。
武汉新政细则划重点↓
1、新老划断明确，历史遗留问题最晚2028年底
828后新出让土地项目：优先实行现房销售；若申请预售，须完成主体封顶，实行新版预售。
828（含）前已取得建设工程规划许可证（含部分取证、变更/换发证件）的项目：预售条件、资金监管沿用老办法。
828前已拿地、但尚未取得工规证的项目：原则上按新项目管理，完成备案后，可在2027年底前按老版预售。
历史遗留、存量盘活且重新签订土地出让合同项目：原则上按新项目管理，完成备案后，最晚可在2028年底前按老版预售。
装配式建筑、省市智能建造试点项目：2026年12月31日前取得工规证与施工许可证的，可沿用老版预售。
2、封顶后可实行新版预售，老项目可保函置换：
新出让土地项目申请预售工程进度要求：单体建筑需完成屋面结构层混凝土浇筑，经区住房主管部门现场核查确认封顶后，方可办理预售许可证。
购房资金实行全资金监管：首付款、按揭贷款全部划入监管账户，由市房产交易中心签订监管协议、主办银行开立账户；待项目完成竣工备案且水、电、气、热等配套全部落实，方可解除资金监管。
保函置换设置弹性空间：适用老规则的项目，可申请保函置换监管资金，置换额度不超过所需留存资金的30%，置换后监管账户余额不得低于70%；新出让土地项目相关规则另行制定。
3、现房销售定金5%：
新出让土地项目优先现房销售：完成不动产首次登记+现房销售方案备案，方可对外销售。
项目取得施工许可证后，即可启动定金销售，但须完成备案、开立定金监管账户，并在线上、现场公示证照与定金合同示范文本。
定金上限为总房款的5%，资金直接存入监管账户，冻结至房屋满足竣工备案及交付条件后方可解控。
现房房源不得存在抵押、查封；带有抵押的房源，须提供抵押权人同意销售的证明，在购房合同中明确抵押状态与注销时限，完成抵押注销后方可办理备案。
4、土地款分期，半年内50%，余款可2年缴清：
新出让土地：除竞买保证金外，剩余土地出让金可分期缴纳，半年内缴纳比例不低于50%；余款一般1年内缴清，按规定程序最长可延期至2年。
存量老项目（8月28日前已签订开发贷合同），可与贷款主办银行协商，办理新增融资、贷款展期、调整还款计划，缓解建设期资金压力。
5、可按单元分批竣备，可拆分毛坯竣备+装修验收交付
开工前划定最小交付单元，可按单元分批竣工备案、分批交付（前提是水电气热及市政配套全部到位）。
楼栋以±0为分界，可拆分地下、地上两阶段开展竣工备案；全装修项目，可拆分为毛坯竣工备案、后续装修验收交付两步实施。
政策原文↓
10月1日，武汉市住房和城市更新局发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，原文如下：
各有关单位：
为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）有关要求，加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，促进我市房地产市场高质量发展，结合我市实际，提出如下实施意见。
一、完善商品住房预售管理
（一）明确既有预售政策适用范围。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的商品住房项目实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。
2026年8月28日（含）前，已取得建设工程规划许可证，8月28日后建设工程规划许可证发生变更的商品住房项目实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。
2026年12月31日（含）前，已纳入省、市智能建造试点项目名录或按照《武汉市装配式建筑建设管理实施办法》认定为装配式建筑的商品住房项目，在2026年底前取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。
2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权（含已签订土地出让合同的）但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经各区人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房管理部门备案后，2027年底前可按原有预售条件申请预售。
2026年8月28日（含）前，已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，8月28日后通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经各区人民政府评估风险后确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房管理部门备案后，2028年底前可按原有预售条件申请预售。
（二）明确预售项目封顶认定标准。2026年8月28日后新出让土地的商品住房项目实行预售的，单体建筑主体结构应完成屋面结构层混凝土浇筑，经项目所在区住房管理部门现场核查，确认达到封顶工程形象进度后，项目可申请办理预售许可证。
（三）优化保函置换监管资金。鼓励商业银行、房地产开发企业结合项目实际，在严守资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，开展预售资金监管保函置换。对符合原有预售条件、预售资金监管等政策规定执行的商品住房项目，房地产开发企业可向符合条件的商业银行申请保函置换监管额度内资金。商业银行按市场化、法治化原则充分评估风险后自主决策，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于该额度的70%。按新出让土地项目执行预售管理的商品住房项目，保函置换政策另行制定。
（四）加强预售资金监管。按新出让土地执行预售管理的商品住房项目，由市房产交易中心作为住房资金监管机构与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。
二、有序推动商品住房现房销售
（五）稳步开展现房销售。2026年8月28日起，新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。房地产开发企业在办理不动产首次登记后，应制定现房销售方案，报市住房管理部门备案后，按现房销售方案组织销售。
（六）规范现房定金销售行为。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业取得建筑工程施工许可证后，应制定定金销售方案并报市住房管理部门备案，市房产交易中心同步在项目主办银行开立定金监管账户。定金销售方案应载明项目基本信息、销售价格、定金收取标准、权利义务及违约责任处理等内容。房地产开发企业开展现房定金销售时，应当通过销售现场或互联网平台集中公示《营业执照》《房地产开发企业资质证书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《定金销售方案》《购房定金合同（示范文本）》及销售人员信息等资料。《购房定金合同（示范文本）》由市住房管理部门牵头制定。
（七）加强现房定金交易监管。房地产开发企业应通过商品房合同网签备案系统与购房人签订购房定金合同并及时办理合同备案手续，定金原则上不超过购房总价款的5%。购房人应将定金直接交存至定金监管账户，监管期间定金不得使用，房屋具备竣备交付条件后解除定金监管。
（八）完善现房销售抵押注销。实行现房销售的商品住房项目，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形。经房地产开发企业与抵押权人约定，同意销售抵押房屋的，在办理现房销售备案证时应提交抵押权人同意销售的证明文件。房地产开发企业与购房人签订购房合同时，应在合同中明确房屋抵押状况和承诺抵押注销期限，注销房屋及建设用地使用权抵押后即时完成合同备案手续。
三、优化土地供应管理
（九）优化土地出让价款缴付比例及时限。2026年8月28日后新出让土地除竞买保证金外，剩余土地出让价款可按合同约定在建设周期内分期缴纳，半年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，按程序决策后，最长两年内全部缴清。
四、分类开展项目竣工备案
（十）支持项目按最小单元分批竣工备案。商品住房项目开工前，房地产开发企业在申报规划方案时应拟定分期分区域开发计划，市自然资源管理部门会同住房管理部门指导合理划定最小单元，项目可按划定的最小单元依次组织竣工验收备案。在水、电、气、热及市政配套齐全后方可交付。
（十一）实施分阶段竣工备案。优化商品住房项目竣工备案流程，楼栋以±0为界，具备条件的划分地下、地上两个阶段实施竣工备案。优化全装修商品住房项目竣工备案管理，可按毛坯、室内装修两个建设阶段办理竣工备案手续。
五、加大融资协调支持力度
（十二）发挥融资协调机制作用。2026年8月28日（含）前，已签订开发贷贷款合同的预售商品住房项目，按照市场化、法治化原则，经主办银行与房地产开发企业充分协商，可通过新增融资、展期或调整还款计划等方式，满足项目合理融资需求，缓解项目建设资金压力，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。
（十三）开展分户土地使用权集合设定抵押试点。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，具体办法另行制定。
六、提升政务服务效能
（十四）推行“拿地即开工”。房地产开发企业签订土地出让合同并取得宗地不动产预告登记证明的，可先行办理建设工程规划许可、建筑工程施工许可、不动产测绘及楼盘表等手续。对按土地出让合同约定按时缴纳土地出让价款的项目，其对应部分可申请办理预售许可手续。房地产开发企业为保障项目开工建设，申请商品住房开发贷款，在主办银行会同市房产交易中心对项目资金进行封闭管理的前提下，可办理宗地不动产抵押权预告登记，具体办法另行制定。
（十五）推行“交房即交证”。现房销售前，应办理不动产首次登记。推广商品住房买卖合同网签备案和不动产预告登记一体办理，优化税费缴纳、不动产登记、抵押贷款办理等流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
（十六）简化商品住房销售审批。推行销售方案与预售许可（现售备案）审批同步申请、并联办理，对符合法定条件的项目实行即报即批。推行告知承诺制，进一步精简申报收件材料。持续深化新房购置“一件事”改革，推动业务集成联办，提升房地产开发企业和群众办事便利度。
七、加强房地产市场监管
（十七）持续做好市场秩序规范。健全房地产市场信息公开发布机制，强化部门协同联动，依法严肃查处各类房地产领域违法违规行为，维护房地产市场良好秩序。
（十八）完善建设全流程管理。压实各方主体责任，做好商品住房项目从规划设计至竣工交付的全流程管控，强化施工现场质量安全监督管理，统筹推进“好房子”建设。
本实施意见自发布之日起执行。
武汉市住房和城市更新局
武汉市自然资源和城乡建设局
武汉市地方金融管理局
2026年9月30日
部分来源：武汉市住房和城市更新局
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