刚交付的新房
想自费换掉有风险隐患的窗
物业却直接发函“警告”，称“以免诉累”
这究竟是怎么一回事？
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业主装新房换窗，却等来物业一纸“警告”
事发南京最火的共有产权房——壹城观泓雅苑！
4月底，该小区近3000户业主迎来交付。凭借外立面、小区景观、细节等多方面，观泓雅苑收获了一波好评。
然而一批高楼层业主却遇上了难题！
“小区楼栋多在30层以上，用的推拉窗气密性不满足要求，存在风险隐患。”业主张先生称，“我们打算自费换个内推系统窗，跟物业商量，结果他们直接发函‘警告’”。
业主晒出的“警告函”——盖着开发企业、物业公司公章的《致观泓雅苑业主的函》，内容显示：
项目外窗严格按照相关国家和江苏省相关标准规范进行设计，完全符合国家标准。
销售期间，已作出充分公示，双方签订的《南京市共有产权住房销售合同》中亦明确告知。
业主在购买房屋时签订的《南京市共有产权住房销售合同》第三十五条明确约定，你方不得擅自改变该房屋使用性质，不得擅自改变与该房屋有关的共用部位和设施的使用性质。
业主入住时签订的《观泓雅苑前期物业服务协议临时管理规约》中第六章第十五条“乙方权力和义务”中第10条也已明确：业主不得损坏、改变本物业的外立面(含外墙、门窗、阳台和屋顶等)，广大业主有义务履行协议约定。
该函称，擅自更换窗户存在诸多危害和重大潜在风险，会损害整体房屋的外观形象，降低小区整体品质。据相关法律法规、合同协议，更换外窗属于严重违反合同约定的行为，需承担包括但不限于更换外窗可能引发的安全事故、公区损坏、其他业主房屋渗漏等一系列法律责任。
02
业主质疑：新交付的外窗为何采用老标准？
“现在超过30层的住宅哪有用推拉窗的？”业主张先生表示，之所以要换窗是出于安全考虑，三十多层的高楼层，均要求外窗气密性达到7级，而推拉窗气密性远远达不到要求。“现在因为设计问题，家里还安装不了纱窗，对家里有小孩的、养宠物的都存在安全隐患。”
此外张先生还称，物业发来的《致观泓雅苑业主的函》中提及的相关规范标准中，除《民用建筑热工设计规范》(GB50176-2016)外，其余标准已废止多年。
针对上述说法，西祠房产查证公开资料获悉，业主所言属实，有的标准早在2017年就已废止。注：《建筑外门窗气密、水密抗风压性能分级及检测方法》 (GB/T7106-2008)于2019年底废止；《江苏省住宅设计标准》(DGJ32/J26-2006)早在2017年7月就已废止；《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》(DGJ32/J71-2014)也于2021年6月底废止。
刚刚交付的新项目为何沿用旧标准？有知情人士透露隐情，观泓雅苑年头比较早，大约2017年送审，使用当时的规范也没问题。
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物业回应：无奈之举
据南京十八频道《标点帮忙》消息，观泓雅苑建设单位及物业企业并未接受正面采访，只是表示如此作为也是无奈之举。
图源：南京十八频道
观泓雅苑方工作人员出示的《致观泓雅苑业主的函》，除了表明推拉窗户的设计标准和规范，后半段内容还明确提醒业主更换窗户可能带来的危害，也写明在购房协议签署时，业主已经承诺对窗户及外立面不做更改，所以工作人员认为，未来业主如果真的换了，则涉嫌违约。
此外，工作人员还介绍，观泓雅苑项目购房者购买的产权份额统一为80%，且不得增购；另20%份额由项目建设单位南京壹城集团作为共有产权人持有。购买共有产权住房，在满足一定年限后可以交易或者转让。
具体规定为：本市户籍的购房人，5年后可转让交易；非本市户籍的购房人，8年后可转让交易。而转让时除了只能转给有相似资质的无房户外，业主也只能转让其所拥有的80%产权，或最后由壹城集团回购。
所以，如果业主因换窗导致漏水或有其他贬损楼盘价值的情况出现，也将直接影响到建设单位的利益。
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“共有产权房”谁说了算？
针对上述情况，张先生坦言，观泓雅苑物业之所以如此“强硬”拒绝业主要求，与一份临时管理规约有莫大的关联。“当时交付时，强制要求业主签订《观泓雅苑前期物业服务协议临时管理规约》，不签不让拿房，我们都签了这份临时规约。”张先生表示，上述约定有霸王条款之嫌。
在这份《观泓雅苑前期物业服务协议临时管理规约》里，则明确规定“业主不得损坏、改变本物业的外立面(含外墙、门窗、阳台和屋顶等)”。
西祠房产咨询了南京房帮宁热线，相关工作人员回应，共有产权房交付后的相应事宜，要找项目开发公司和物业进行协商处理。
有资深法律人士分析，事件根源在于共有产权房性质，业主有80%产权，但开发企业也有20%份额。业主虽拥有居住权，但涉及房子的一些处置，比如换门窗之类，仍要征得另外产权人的同意。“作为共有产权房试点，南京目前尚无针对性的法律法规，一切还得看双方的合同约定。”
相关业内人士表示，理论上交付是通过验收的，交付啥样就啥样。业主想换窗，需向物管申请并征得同意。一位物业资深从业人员透露，对一般商品房来说，满足外立面和风格统一的要求，物业是不会阻止业主换窗要求。
但对共有产权房，一些边界还在摸索当中。类似案例在其他城市也有发生。
比如2021年9月，北京卫视曾做过一期节目《共有产权房为何5年内不能改动装修？》其中涉及装修部分，引发业主不满。开发商不让动装修，称这个房是共有产权房”。注：早在2017年，北京发布的《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》相关。规定：共有产权住房实施全装修成品交房，依合同约定自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。
当时相关部门回应：
1、预售合同里有明确约定；
2、产权价值和分成不好核算；
3、共有产权房，想动还得5年之后。
北京卫视节目截图
待5年期满后业主可购买剩余产权，待完整拥有房子产权份额，业主才可以“动”自家的装修。那么在不违反相关法律法规的情况下，观泓雅苑业主何时才能“动”自己的窗？
南京此前其他项目，要求5-8年内一次性购买剩余产权，观泓雅苑剩余20%的产权未来将如何处理？房帮宁热线工作人员表示，当前没有政策，业主也无法购买剩余20%产权，未来如果交易，只能转给满足条件的人群。“当然不排除未来会有新细则出台。”
业内人士表示，当下的困局，一方面业主出于安全考虑的换窗需求，是否可由业委会牵头协调，组织统一更换，保证外立面不受影响。另一方面，也呼吁南京共有产权房细则的出台，厘清两方产权人的边界，以有效保障双方权益。
据悉，目前关于共有产权房细则方面，只有2021年出台的《南京市共有产权保障性住房交易实施细则》，明确了共有产权保障性住房的买卖、继承、析产、赠与等处分住房产权的具体做法！
苏公网安备 32010602010879号